借地上の建物が老朽化、建て替えを計画、地主に相談したら、建替え承諾料を要求された???

★借地上の建物を建て替えるとき、地主の承諾が必要か。

その場合、建替え(増改築)承諾料は?

 

Q1 借地上の建物が老朽化したため、建替えを計画しています。地主に相談したら、建替え承諾料を要求されました。支払わなければならないでしょうか。無断で建て替えたら、どうなりますか。

 

A1 借地上の建物の建替えは、「建物の増改築」にあたる場合と、「借地条件の変更」にあたる場合とに分けられま

す。どのように異なるかは、次の通りです。

 

建物の増改築によるもの

契約書に定められた借地条件を変更しないで行う建替え。契約書に非堅固な建物(木造等)を建てる借地条件とな

っており、その条件に合った建物に建替える場合など。

 

借地条件の変更によるもの

契約書に定められた借地条件を変更して行う建替え。

契約書には非堅固な建物を建てる借地条件になっているが、堅固な建物(鉄骨造等)に建替える場合や、建物の用途の変更(居住用から事業用などに)を伴う建替えを行う場合など。

 

の増改築の場合、借地契約に増改築を制限する特約がなければ、地主の承諾を必要としません。

承諾が必要でない以上、承諾料を支払う必要もありません。

しかし、借地契約に増改築を制限する特約が定められているときは、地主の承諾を得なければなりません。

無断で増改築すると、借地契約を解除されることがあります。

 

の借地条件の変更の場合は、そもそも借地契約と異なる建物を建てることになりますので、地主の承諾を得なければなりません。無断で建替えると、契約違反となり、契約を解除される恐れがあります。

 

いずれの場合も、地主は承諾に応じる条件として、まず承諾料を要求します。

地主が承諾に応じない場合や、承諾料が高過ぎて話し合いがつかいないときは、裁判所に地主に代わる許可を求

めることができます(旧借地法第8条2項2号、借地借家法第17条2項)。

 

しかし、裁判所が許可をするときは、当事者の利益の衡平を図るために必要と認められるときは財産上の給付(つ

まり承諾料のこと)を命じることができるとされています(旧借地法第8条2項3号、借地借家法第17条3項)。

 

したがって、地主から承諾を得るためには、法外な金額でない限り、承諾料を支払うのは仕方がないと思います

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